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毋庸置疑。
第四代住宅，正在成为很多城市的「座上宾」。
有人说它是楼市的一张王牌，也有人说是底牌，呼应了「好房子」的政策导向；
有人说它背刺了第三代住宅，以及背后的千千万老业主，尤其是前几年刚买/换房的业主们……
很多老业主感到很心塞、很焦虑；很多购房者也在观望，四代宅到底值不值得买？
为此，我将国内四代宅普及率最高的四座城市，以及它们的代表性四代宅楼盘（共80P）整理了出来，做成了一份珍贵的PPT。
本PPT最大的意义，就是在于对四代宅进行「祛魅」。
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撰文：秦闻月 校对：兰陵笑笑生
01 成都
虽是发源地，但市场不感冒
首先，我们来看一下两个已交付的第四代住宅，它们都来自于成都，分别是：
天鹅湖花园、七一城市森林公园。
2007年，「第四代住宅」鼻祖项目——成都天鹅湖花园横空出世。当时，该楼盘售价约5800元/㎡。
彼时的成都，商品房均价约5400元/㎡。换句话说，该盘并没有因为前卫的超级大露台设计而水涨船高。
恰恰相反，十几年过去了，天鹅湖花园如今已沦为成都二手市场的「老大破」，挂牌价仅1.2万/㎡左右，在社交平台上几乎被所有人嫌弃。
原因主要有三点：
1.私密性差，噪音大。
层层错层、退台的设计，让住户在阳台上的活动毫无遮挡、一览无余，同时这个小区又临近天府大道、天府二街等城市主干道，交通堵塞、人多车杂，噪音非常大。
2.管理混乱，脏乱差。
由于缺乏统一的管理规范，缺少豪宅应有的服务，导致了一系列问题。
有的业主在露台上精心种植花草，打造私人花园；
有的业主则随意私搭乱建，堆放杂物，导致整个小区外立面杂乱无章，居住环境大打折扣。
3.户型较差，不匹配。
除了部分小户型外，天鹅湖花园户型都偏大，基本200㎡以上，但户型空间利用率极低，部分户型厨房才仅4㎡。
如此一来，刚需无缘，改善瞧不上，成了鸡肋中的鸡肋（以下为天鹅湖花园实景图）。
从城市性格来说，追求享乐慢生活的成都，是极为适合打造第四代住宅的，但成都的天气却并不「作美」。
成都的天气，全年湿度大，云雾多、日照少（1042~1412小时），年平均相对湿度为75.57%，年降水量1000毫米以上。
第四代住宅的空中花园，一不能封窗，无法阻隔室外的雨水；二进深较长，导致采光较差，再加上成都常年潮湿的天气，导致室内真实居住体验感其实并不理想。
时至今日，很多成都人对四代宅依旧并不感冒。
2017年，成都虽然打造了一座真正的「第四代住宅」——七一城市森林公园。
该小区交付四年来，目前入住率已接近70%，从下面视频来看，实际效果和使用场景基本符合预期，但业主居住舒适度究竟如何就不得而知了。
目前，成都第四代住宅已交付及在建中的四代住宅楼盘约10多个，如：
滨江郦城、聚亿•天府锦城、眉山发展•樾园、黄龙溪谷•清峯岸、万景•玺悦、黄龙溪谷•塔希提、通威•城市森林花园……
基于以上，我们发现成都四代宅有以下特点：
①虽然是四代宅发源地，但四代宅在成都普及率其实不高，且大都位于成都近郊，以及周边县市，说明成都人对四代宅其实并不感冒；
②「小而美」80/90㎡户型，是当前成都四代宅主流，说明这是一座年轻有活力的城市。
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02 西安
遍地「四代宅」，市场很内卷
第四代住宅普及率最高的三座城市，分别是：
西安＞福州＞重庆。
西安的天气是干燥的，全年降雨量在500~600毫米，不到成都的一半，按理说比较适合打造第四代住宅。
但西安的天气也有其凛冽的一面。
每逢秋冬，北风和风沙呼啸而至，毫不留情地将剩余的绿意一扫而空，万物凋零，天地间仿佛都褪了颜色，只留下满城的苍茫与萧瑟。
试想一下，届时冬日的空中露台，是一种怎样惨烈？
所以，网上有很多西安网友呼吁，西安不要再建四代宅了。不过，有一位很理性的西安网友给予四代宅一个精辟的总结：
赢在情怀，输在现实。如果你是实用主义者，传统大平层更香；但若向往诗与远方，这里或许能承载你的空中乌托邦。
这段话我很认同。
根据最新市场统计：
自2022年开始，短短三年时间，西安开始打造第四代住宅，目前在售及待售的第四代住宅项目已超过60个。
为什么西安会大力推广第四代住宅？
稍微了解西安楼市的人都知道，西安楼市从2023年开始阴跌，连续20多个月环比下跌，去化困难，库存压力极大，因而2023年西安开始做四代宅。
起初，西安四代宅做得很一般，只是送一个露台，套内也没有偷面积，露台也不是很大，但即便如此卖得也很好，部分楼盘甚至还需要摇号。
这一下子，彻底点燃了西安的开发商热情，全部加入到了做第四代住宅的狂热浪潮，四代宅越做越好。
到了2024年，西安的四代宅不仅送露台，套内得房率也做得越来越高，品质拉得越来越大。
这一切，不仅背刺了2022年、2021年的三代宅，更直接背刺了2023年的四代宅。
但同样也在2024年，西安的四代宅卖不动了，也涨不动了（下图为西安第四代住宅汇总）。
基于以上，西安四代宅有以下特点：
①如今的西安，遍地四代宅。
为了卖地，解决土地财政问题，十三朝古都的西安，遍地搞四代宅，目前数量已超60个，全国第一；
②改善、刚需全覆盖。
从中大面积到中小面积，四代宅户型全覆盖，市场已经进入审美疲劳期；
③四代宅产品力严重内卷。
从最初送露台，到得房率、品质等全维度内卷，西安四代宅竞争惨烈。
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03 福州和重庆
遍地「四代宅」，市场很内卷
西安以外，四代宅普及率第二、第三高的城市，是福州和重庆。
根据最新信息，福州作为全国首批四代住宅试点城市，截至2025年1月已先后开发37个四代住宅项目，如：
国贸天琴湾、建发·璞云、建发缦云、建发·灏云、茂华·星河颂、鑫融创建·龙山云起、福州保利·天珺、福州榕发·誉湖郡、福州榕发·麓里云筑……
基于以上，福州四代宅有以下几大特点：
①品质开发商的竞技场。
建发、绿城、保利、国贸、榕发等品牌房企为主；
②主要面向中高端客户。
福州四代宅产品主要面向中高端改善客群；
③产品设计成熟。
福州四代宅露台产品设计成熟，主要分布于侧面/北向为主，保障了采光与业主私密性。
最后说说重庆。
截至2025年3月，重庆已建成和在建的第四代住宅项目超过20个，预计未来两年将突破80个项目，成为全国第四代住宅的标杆城市。
以下是重庆近两年四代宅汇总表。
基于以上三座城市四代宅的发展路径来看：
四代宅先后经历了红利期、饱和期两个阶段，但「红利期」其实并不长，以西安为例，满打满算两三年。
所以，我们需要明确一个观点：
我们应该用平常心来看待「第四代住宅」。
它既非洪水猛兽，也非万能解药，更谈不上是颠覆行业的革命性产品，它其实更像是特定阶段为解决土地财政危机临时诞生的体验性产物。
如果大家了解2024年丽水定制化地块出让政策被叫停内幕的话，就能够充分理解当下地方政府力推第四代住宅背后的根本原因。
简而言之，安全而无奈之举。
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04
四座城市的「四代宅」
我们分别从上述四座城市中挑选一个代表性四代宅加以分析。
①首先看看成都|滨江郦城实景图和户型图。
该楼盘户型面积段有81、97㎡、116㎡三款户型。
建面约81㎡三房户型，在北侧和左侧设有超大空中庭院，进深达到约4.1米-4.9米，开间更是超过10米，户外空间基本赶上室内空间面积了。
建面约97㎡三房户型，南侧有一个超大空中庭院，进深达17.65米，开间达10.7米，户外空间基本上顶室内空间了。
建面116㎡四房户型，左侧有一个约50㎡超大空中庭院，加上庭院开间超16米，相比而言这款户型的通透性更强了。
②其次看看西安|绿城·春月风华实景图和户型图。
以建面139㎡户型为例。
该户型建面约139㎡，实得面积158㎡。
南向、北向、东向，三个露台40㎡，全赠送；南向阳台封包，餐客厅面积扩大至37㎡；实际面积158平，得房率114%。
③再次看看福州|国贸天琴湾实景图和户型图。
国贸天琴湾是福州首批立体生态住宅。
主力户型为238-268㎡大平层，主要特点如下：
把空中花园转译为两层高、奇偶层错位设置的大进深阳台；
客餐方厅整体凸出，270°生态景观花园始终围绕客餐厅奇偶层错位设置。
每一层住户都可以从客餐厅任意位置进入私属空中花园，无差别体验新型生态住宅带来的阳光和空气。
公共绿化平台的位置在核心筒南北向错层布置，双层高、大进深的空中庭院与私属花园平衡互补，为家居生活提供了更丰富的功能想象、并确保每一户都享有品质相当的绿化空间。
④再次看看重庆|国盛·自在莲花湖效果图和户型图。
这是重庆第一个第四代住宅——国盛·自在莲花湖，于2025年3月31日正式交付。
以建面129㎡三房户型为例，客餐厨阳台面积70平，加上空中花园40㎡，形成了一个约110㎡一体化开放式阔厅。
约 8.1米大开间 ， 中西双厨设计 ，无梁无柱的通透空间，带来更直观的视觉感受。
基于以上四座城市的四代宅发展特征，我们不难发现：
四代宅，从最初的大面积逐渐过渡到中下面积，从最初的中高端改善客群逐渐转向中低端刚需客群，得房率也越做越高，但随着交付楼盘的巨量兑现，四代宅的产品力和销售压力也将会越来越卷。
05
四类人不宜买「四代宅」
最后，四代宅固然看起来很美好，但并不适合所有人，尤其是以下四类人群：
①懒。
如果你不够勤快，或者每天忙得跟牛马似的，根本没有时间定期打理，那么建议你慎重考虑，否则露台分分钟变「野生丛林」，而且巨招蚊子！
②穷。
钱袋子不厚？装修坑到你肉疼！露台虽是送的，但想把它变成能用的「空中花园」，银子哗哗流！
防水是基础，重中之重！露台防水做不好，楼下邻居能提刀上来！
露台防水+坡度排水，少说要两三万，这钱还省不得！当然，你要封窗，那更费钱了！十几万的系统窗跟玩似的，关键不让建。
正常情况下，露台的防水+封窗/遮阳+基础绿化+灌溉等装修成本，要预留15~20万。当然部分开发商会提前帮你做好。代价是，加钱。
与此同时，四代住宅公区绿化、水系等维护成本相对较高，物业费要比普通三代宅正常高出一截，堪称是「物业刺客」。
无论如何，这钱业主得出，毕竟「空中花园」的体面要维持。
③吵。
怕吵、怕麻烦、怕邻居扯皮的，慎重！
有些四代宅楼盘，如果靠近主干道的话，那么噪音还会翻倍，这点要充分考虑。
④私。
隐私、日照、采光等问题，一直都是四代宅被吐槽的地方。
比如大尺度出挑、大开间进深的露台，不仅私密性得不到保证，也会大大影响楼下住户的采光通风。
合理的露台进深应该保持在3.0-4.2米之间，一般3.6米为宜。南向露台尽量控制面宽与进深，将大尺寸露台设置在非主要采光面上（侧面或山墙面）等等。
最后，关于四代宅更多产品问题这里不再赘述，欢迎扫码下图二维码加好友，索取本人整理多日的四代宅专题研究PPT。
我相信无论你是业内同行，还是对四代宅感兴趣的购房者，在看完这篇文章和PPT后，一定会醍醐灌顶、收获满满。
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